Vorbemerkung: Für viele ist es vielleicht überraschend, dass solch ein Thema zu den SoftSkills gehört. Es gehört zur Sach- oder Methodenkompetenz und hierbei insgesamt zu dem Feld Finanzkompetenz. Sie wird manchmal auch als “finanzielle Intelligenz” bezeichnet. Inhalte aus diesem Themenkreis finden sich kaum in den Lehrplänen allgemeinbildender Schulen – sie sind jedoch für ein auch finanziell erfolgreiches Leben sehr wichtig. Sie betreffen auch den Bereich Selbstkompetenz, denn die Einstellung zu Geld und zum Geldverdienen, zum Vermögensaufbau ist sehr wichtig. Es ist zum Beispiel interessant, dass die meisten Sprüche/Zitate zum Thema “Reichtum” eine negative Einstellung zum Reichtum bedienen. Zum Beispiel: „Die besten Dinge im Leben sind nicht die, die man für Geld bekommt.“(Albert Einstein).
Sie sollten also zunächst an Ihrer positiven Einstellung zum Geld verdienen und zum Vermögensaufbau arbeiten. Sonst werden Sie innerlich gebremst, hier Aktivitäten zu entfalten.
Solange Sie zum Beispiel nicht der Eigentümer Ihrer Wohnung (Ihres Hauses) sind, müssen Sie ihr Leben lang dem Eigentümer Ihrer Wohnung einen Mietzins zahlen. Denn Sie haben bei ihm praktisch ein Darlehen aufgenommen in Höhe des Wertes der Wohnung. Und für dieses Darlehen müssen Sie Zinsen zahlen. Die “Nettomiete” enthält diesen Zins und zusätzlich Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis. Wenn Sie kein Vermögen aufbauen, müssen Sie ein Leben lang diese mit der Inflation steigenden Zinsen aus versteuertem Einkommen bezahlen. Schon allein aus diesem Grund ist es sinnvoll, sich zumindest ein Vermögen in Höhe des Wertes der eigenen Wohnung aufzubauen. Dann muss man nicht sein Grundbedürfnis Wohnen mit dem Eigentum anderer befriedigen. Als Wohnungseigentümer hat man zusätzlich viel umfassendere Rechte und Selbst- und Mitbestimmungsmöglichkeiten als ein Mieter.
Zum Thema: Wenn ich zu versteuerndes Einkommen habe und einen Teil dieses Einkommens sparen und Vermögen bilden will, dann stellt sich die Frage, wie mache ich das am besten?
Lassen wir die kleinen Sparerfreibeträge einmal außen vor, dann muss ich alle Erträge aus Anleihen und Aktien versteuern.
Geldanlagen in Anleihen, Pfandbriefen, Festgeld, Tagesgeld sind außerdem alle der Inflation unterworfen.
Bei Aktien bin ich starken Kursschwankungen ausgesetzt. Selbst wenn ich in breit streuende ETFs investiere, können Kurseinbrüche dazu führen, dass ich über viele Jahre außer schmalen Dividenden kein Kursplus habe.
Eine interessante Geldanlage dagegen sind Immobilien.
Zum einen steigen Wohnimmobilien bei Inflation im Preis – denn die Mieten dürfen bei Inflation erhöht werden. Und der Preis richtet sich immer nach der erzielbaren Miete.
Zum anderen ist die ersparte Miete bei einer eigengenutzten Immobilie steuerfrei.
Die eigengenutzte Immobilie ist das einzige namhafte Vermögen, bei dem der Ertrag (die ersparte Miete) steuerfrei ist.
Miete aus einer vermieteten Wohnung dagegen muss ich voll versteuern – und wenn ich selbst Miete zahle, dann muss ich das aus versteuertem und sozialversichertem Einkommen machen.
Außerdem werden die meisten Immobilien finanziert, und ich kann die Finanzierung für 20 Jahre festschreiben. Eine Miete würde innerhalb der Zeit jedoch erhöht werden.
Und die Bank verlangt eine monatliche Tilgung. Damit starte ich einen Sparvorgang, der fest eingeplant ist und den ich nicht bei „Verlockungen“ aussetzen kann.
Außerdem muss ich – wenn ich Geld anlege – mich sowieso um Immobilien kümmern, denn für alle Experten gehören sie zum Anlageportfolio.
Warum deshalb nicht gleich zu Anfang mit der Suche nach einer geeigneten Wohnung zur Eigennutzung starten?
Ich empfehle, eine Wohnung derjenigen Qualität zu nehmen, die ich auch mieten würde. Also zum Start eine preiswerte Gebrauchte, die ich vielleicht noch mit etwas Eigenleistung renovieren kann.
Für die ist das erforderliche Eigenkapital auch noch darstellbar. Oft helfen auch Eltern oder Familie, weil ich mit der Tilgung spare und sie es für unterstützenswert halten. Und die monatliche Belastung durch die Finanzierung ist oft nicht viel höher als es die vergleichbare Miete wäre.
Durch die Suche beschäftige ich mich mit dem aktuellen Immobilienmarkt, ich lerne dazu, wenn es um die Finanzierung geht, um den Kaufvertrag und um die Verwaltung.
Und später als Eigentümer bestimmt nicht der Vermieter alles – ich habe Mitbestimmungsrechte und Einbauten in meine Wohnung mehren mein Vermögen.
Ich selbst habe es genau so gemacht und startete mit einem renovierungsbedürftigen Altbau mit mehreren Wohnungen in Eppendorf – auf Leibrente. Übrigens war auch damals der Mietwohnungsmarkt wie leergefegt, beim Kauf hatte ich dagegen die Auswahl. Es war nur wichtig, dass ich die Finanzierung darstellen konnte.
Es wird uns immer erzählt, dass die Aktienkurse über längere Zeiträume steigen. Das ist ein großer Irrtum. Zum Beispiel stand der Kursindex des DAX im Jahr 1998 bei 6000 Punkten und der Kursindex steht heute ebenfalls bei 6000 Punkten.
Genannt wird in den Medien jetzt ein Stand bei 16.000 Punkten. Das liegt aber daran, dass hier nicht der Kursindex genannt wird, sondern der Performance-Index. Das heißt, der Kurs hat sich so entwickelt, wenn man alle Dividenden immer wieder neu im DAX angelegt hat. Und über lange Zeiträume wirkt hier der Zinseszinseffekt (auf die Dividenden gibt es ja wieder Dividenden usw.).