Rund 80% der Bewohner unserer großen Städte sind Mieter. Die Eigentumswohnung gibt es überhaupt erst seit dem 15.3.1951 – davor waren alle Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Mietwohnungen. Mieter sein war früher in Städten also der Normalfall – und ist es leider heute noch.
Wir sollten uns jedoch klarmachen, dass Mieter auch Schuldner sind. Wir denken hierbei immer zuerst an irgendwelche Konsumschulden. Die großen Schulden stecken jedoch versteckt in der Wohnung. Denn die Wohnung hat einen bestimmten Wert. Und der Mieter hat praktisch ein Darlehen bei seinem Vermieter aufgenommen in Höhe des Wertes der Wohnung. Und für das muss er jeden Monat Zinsen zahlen.
Da die Wohnung bei Inflation im Preis steigt (nicht im Wert!), kann der Vermieter auch die Miete erhöhen. Viele Mietverträge enthalten sogar eine entsprechende “Erhöhungsklausel”.
Wenn man genug Einkommen und Eigenkapital hat, um eine Immobilie zu kaufen, dann ist das sinnvoller als Aktien oder Anleihen oder Festgeld – die eigentlichen Alternativen.
Man hat zwar den Aufwand, eine geeignete Wohnung zu einem angemessenen Preis zu suchen. Aber wenn man für sich eine schöne Eigentumswohnung sucht, dann muss man sich die Mühe sowieso machen.
Wenn man gut recherchiert hat und zu einem angemessenen Preis eingekauft hat, dann bleibt der Wert der Immobilie stabil. Das heißt, bei Inflation steigt sie im Preis. Sie bringt also eine laufende Rendite in Form der ersparten Miete und einen Inflationsschutz (der übrigens steuerfrei ist – während man Kursgewinne bei Aktien versteuern muss). Und als Eigennutzer muss man die ersparte Miete nicht versteuern.
Wenn wir die Geldanlage in der eigengenutzten Wohnung mit der Anlage in Aktien/ETFs und Anleihen/Festgeld vergleichen, dann sollten zusätzlich psychologische Aspekte berücksichtigt werden, die es bei den Alternativen zur eigengenutzten Wohnung nicht gibt:
* Ziel: Schuldenfreiheit statt Abhängigkeit vom Eigentum anderer und monatlicher Zinsbelastung:
Zunächst ist es emotional positiv, wenn man in einer schuldenfreien Wohnung wohnt. Denn bis dahin ist man Mieter und damit Darlehensnehmer eines Vermögens in Höhe des Wertes der gemieteten Wohnung. Und für dieses Darlehen zahlt man sein Leben lang jeden Monat Zinsen. Die steigen auch noch im Laufe der Jahre, da die gemietete Immobilie durch die Inflation im Preis steigt und der Vermieter die Miete erhöhen kann.
Eigentlich ist man erst schuldenfrei, wenn man sein Grundbedürfnis Wohnen ohne das Eigentum anderer bedienen kann – oder seine Miete aus den Erträgen anderer Vermögenswerte bedienen kann.
* Mehr Auswahl: – Mehr Auswahl bezüglich der Wohnung und damit des eigenen Lebensmittelpunktes, bei Mietwohnungen muss man sich in gefragten Gebieten oft bewerben.
* Ziel: Mehr Sicherheit und Unabhängigkeit, mehr Selbstbestimmung und Mitbestimmung, gutes Wohnumfeld:
-Unkündbarkeit in der Wohnung,
– Mitbestimmung bzgl. des Hauses statt Vorschriften durch den Vermieter,
– Einbauten und Wertverbesserungen bedürfen keiner Genehmigung und sie erhöhen das eigene Vermögen und das Wohlgefühl.
– Mitbewohner sind auch vermögend und eher selten problematische und die anderen Mitbewohner störende Sozialfälle.
– Das Haus macht eher einen gepflegten Eindruck – durch den angespannten Mietmarkt brauchen Vermieter kaum in Optik investieren. Und man interessiert sich als Miteigentümer auch eher für das Treppenhaus und die Fassade.
Ich möchte hier das empfehlen, was ich selbst gemacht habe. Geprägt hat mich das Buch “Die geheimen Verführer” von Vance Packard. Er beschreibt, wie mit Psychotricks versucht wird, die Menschen zu Käufen zu veranlassen von Dingen, die sie nicht brauchen z. B. um Leuten zu imponieren… Ich will selbstbestimmt kaufen und überlege weiterhin jeden Kauf genau.
Beim Wohnen empfehle ich auch genau das, was ich selbst gemacht habe. Am 14.7.1971 (ich war 22) habe ich mein erstes Haus gekauft in Hamburg Eppendorf, direkt am Mühlenteich auf Leibrente für damals 160.000DM. Ich habe wohl insgesamt noch mal 200.000DM investiert, insgesamt also 180.000€. Es war damals richtig teuer, aber es ist heute ca 2,5 Mio. wert. Es ist ein Dreifamilienhaus und ich bewohnte damals eine kleine Wohnung und zahlte die Leibrente mit den Mieterträgen und indirekt mit der kalkulatorisch eigenen Miete. Das Eigenkapital von damals 30.000DM bekamen wir überwiegend aus einem angesparten Bausparvertrag meiner Frau mit der ich noch heute glücklich verheiratet bin.
Wer eine Wohnung auf Kredit kauft, der beginnt durch die erforderliche Tilgung einen Sparvorgang von mehreren hundert Euro, der verpflichtend ist und nicht von Selbstdisziplin und Verzichten wollen abhängig ist.
Der Kredit verliert durch die Inflation an Kaufkraft. Es fällt einem -bei durch die Inflation langsam steigendem Einkommen- immer leichter, den Kredit zu bedienen. Eine Miete dagegen steigt bei Inflation.
Natürlich kann man sich den Wertverlust des Kredites nicht bar auszahlen lassen. Aber er belastet mit der Zeit weniger. Gleichzeitig steigt die Wohnung durch die Inflation im Preis – sofern man marktgerecht eingekauft hat. Und natürlich hat man beim Erwerb Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten bezahlt, die erst einmal “verloren” sind, den Wert der Wohnung nicht erhöhen. Das muss die Inflation erst mal ausgleichen. Aber bei 6% heute ist das eher wenig.
Nun zum steuerfreien Mietertrag: Erst wenn das Bankdarlehen getilgt ist, dann habe ich ein Vermögen in Höhe des Wertes der Wohnung. Die Wohnung könnte ich z. B. für 12€ je qm vermieten. Die Miete müsste ich mit dem normalen Steuersatz versteuern (nach Abschreibung und Bewirtschaftung). Als Eigennutzer zahle ich die Miete praktisch an mich als Eigentümer. Ich bin praktisch Mieter meiner eigenen Wohnung. Und dieser Ertrag ist steuerfrei. Es ist ein großes Steuerprivileg in Deutschland, dass die Eigentümer und gleichzeitig Nutzer schuldenfreier Immobilien den Ertrag in Form der ersparten Miete nicht versteuern müssen.
Solange man finanziert, merkt man diesen Vorteil nicht wegen der hohen Zinsen, die steuerlich nicht absetzbar sind. Aber wenn man nach einigen Jahren namhaft getilgt hat und als Mieter schon höhere Miete hätte zahlen müssen, dann merkt man es wohl.
Inzwischen bewohne ich das ganze Haus am Eppendorfer Mühlenteich, und es würde wohl 4.500€ Miete kosten. Die muss ich nicht versteuern, da es schuldenfrei ist.
Aktuell werden viel Käufer verunsichert wegen der möglichen Kosten für eine energetische Sanierung, die teilweise Pflicht werden soll. Als Mieter müsste ich höchstwahrscheinlich 8% als Mieterhöhung bezahlen. Wenn ich das als Eigentümer finanziere, wird die Belastung durch eine Finanzierung geringer sein. Und es geht bei meiner Empfehlung um eine Wohnung mit ca. 70qm. Und jede Investition z. B. in neue Fenster, die Fassadendämmung, anteilige Dämmung von Dach und Keller erhöht den Wert meiner Wohnung.
Das Hauptproblem bei der Immobilieninvestition: Man muss etwas Mut haben und man muss Zeit investieren und sich informieren.
Fazit: Wer eine super-günstige Mietwohnung hat (z. B. eine monatlich hoch subventionierte Sozialwohnung), der sollte sich eher eine vermietete Wohnung kaufen, um Vorteile der Immobilieninvestition zu nutzen (z. B Absetzbarkeit der Zinsen und der AfA – Absetzung für Abnutzung, die praktisch ein Steuervorteil ist).
Wer jedoch nach einer Wohnung zur Eigennutzung sucht, der sollte ernsthaft über den Kauf einer preiswerten Gebrauchten nachdenken statt eine der wenigen teuren Wohnungen am Markt zu mieten – wenn er sie überhaupt bekommt. Aber man muss sich erst am Markt über die Preise schlau machen (kostet Zeit), man muss etwas gespart haben oder sich überwinden und die Verwandtschaft ansprechen (und sei es als Bürgen), und man muss ein sicheres Einkommen haben. Und es gehört auch etwas Selbstüberwindung und Mut dazu.