Was hat dieses Thema mit SoftSkills zu tun? Zum einen geht es um “finanzielle Intelligenz“, einen Teilbereich der Methodenkompetenz. Man muss Kauf oder Miete überhaupt gegeneinander abwägen können, dafür die relevanten Informationen besitzen und hier dann Entscheidungen treffen – auch ein Aspekt der Methodenkompetenz.
Zum andern geht es um die Selbstkompetenz: Welche Motive werden angesprochen, welche Motive sind für mich besonders wichtig? Welche Risiken gehe ich ein, welche Ängste habe ich und wie überwinde ich sie? Wie entwickle ich Anstrengung und Initiative?

2. Mieten oder kaufen aus psychologischer Sicht

Wenn wir die großen Städte in Deutschland betrachten, dann stellt sich für 70% der Wohnungssuchenden überhaupt nicht die Frage, ob sie mieten oder kaufen sollen. Ca. 80% der Bewohner großer Städte sind Mieter und die Wohnungssuchenden haben überhaupt nicht das Eigenkapital, um eine Eigentumswohnung finanzieren zu können. Nur etwa 30% haben das Kapital oder können durch Hilfen aus der Verwandtschaft das Eigenkapital darstellen.

Wir haben hier also überhaupt keine Chancengleichheit. Die Mieterhaushalte sind durchweg nicht vermögend, die Vermögensverteilung ist in Deutschland sowieso völlig ungleich, nur 20-30% der Bürger haben außer ihren Rentenansprüchen überhaupt ein namhaftes Vermögen. Deshalb finde ich es gut, dass im Koalitionsvertrag steht, dass den Vermögenslosen mit das Eigenkapital ersetzenden Darlehen geholfen werden soll und dass sie monatlich Zuschüsse erhalten sollen, um die Belastung tragen zu können. Denn die enthält außer Zinsen auch Tilgung. Damit könnten sich auch Vermögenslose aus Mieterhaushalten überhaupt Eigentum leisten.

Psychologisch betrachtet sind also diejenigen, die überhaupt die Chance haben, im Vorteil und werden eher beneidet. Sie sind überhaupt nur in der Lage, Eigentum zu erwerben und haben deshalb auch überhaupt nur die Motivation, sich mit einem Kauf zu befassen.
Diejenigen, die nur mieten können, bewundern oder beneiden also diejenigen, die sich Eigentum leisten könnten. Sie haben ein nicht unbegründetes Minderwertigkeitsgefühl, das sie ausgleichen müssen. Und am liebsten folgen sie solchen Experten, die ihnen vorrechnen, dass sie sogar besser dastehen als die dummen Eigentümer. Das fördert dann ihr Selbstwertgefühl. Und sie bedauern die “armen” Vermieter und haben mit denen eher Mitleid als sie zu bewundern. Bei Vergleichen wird gerne der Inflationseffekt ausgeblendet. Dann sähe nämlich alles wieder ganz anders aus.

Die Inflation ärgert zwar auch die Vermögenslosen, da ihr Lohn/Gehalt/Rente an Kaufkraft verlieren. Wer aber Vermögen hat, der erlebt zusätzlich die Bedrohung für sein Vermögen, die von der Inflation ausgeht. Und er weiß, dass Immobilien bei Inflation im Preis steigen – angemessene Einstandspreise vorausgesetzt.
Damit hat er überhaupt erst die Motivation (Verlustangst), sich mit Immobilien als Anlage zu befassen. Der Verlust durch Inflation motiviert ihn, den Markt zu recherchieren, sich mit Finanzierungen zu befassen, komplizierte Kaufvertragsentwürfe zu lesen, sich mit Wohnungseigentumsrecht zu befassen und mit allen Fragen, die durch die aktuelle Gesetzgebung aufgeworfen werden.

Wenn er nach Miet- und nach Eigentumswohnungen sucht, dann wird ihm auch bald ein großer Unterschied auffallen: Bei Mietwohnungen hat er außer im Neubau praktisch keine Auswahl, das Angebot ist sehr gering. Er muss mit zig Leute in Warteschlangen stehen und Selbstauskunftsbögen ausfüllen. Die Chancen, eine Wohnung zu bekommen, ist recht gering. Als Käufer hat er dagegen eine recht große Auswahl und wird eher umworben als dass er andere umwirbt.
Als Mieter fühlt man sich als armes Würstchen, als Käufer als umworbener Kunde. Welches Gefühl hat man lieber?

Wenn man kauft und finanziert, dann bildet man jeden Monat Vermögen – praktisch gezwungenermaßen. Als Mieter ist man immer wieder allen Konsumverlockungen ausgesetzt – denen man wegen des geringeren Selbstwertgefühles gegenüber den Eigentümern auch eher erliegt. Und jede Ersparnis ist der Inflation unterworfen, der Ertrag ist zu versteuern – das demotiviert. Beim Eigentümer sind die ersparten Zinsen steuerfrei. Wenn die Wohnung bezahlt ist, ist die gesamte ersparte Miete steuerfrei. Als Mieter muss man die Miete aus versteuertem und sozialversichertem Einkommen bezahlen. Allein die Krankenkasse kostet mehr als 14% des Einkommens ohne dass man dafür mehr Leistung bekommt. Und den Arbeitgeberanteil muss man letzten Endes auch erwirtschaften. So gibt es zwischen Mietern und Eigentümern große Motivations- und Selbstwertunterschiede.

Der Eigentümer hat aber auch Verantwortung übernommen, seine Ängste besiegt, seine Trägheit überwunden sich zu informieren, Selbstdisziplin gezeigt beim Ansparen von Eigenkapital. Er will selbstbestimmter sein und über Einbauten und Wertverbesserungen seiner Wohnung selbst entscheiden. Sie erhöhen auch den Wert seines Eigentums und nicht den des Vermieters. In der Eigentümergemeinschaft kann er Wesentliches mitbestimmen. Und er ist dem Risiko einer Kündigung nicht ausgesetzt. So hat sich dann die Mühe gelohnt, sich zu überwinden, sich zu informieren, auf Konsum zu verzichten und dadurch mehr Freiheit und mehr Unabhängigkeit zu gewinnen und auch finanziell auf der Gewinnerseite zu stehen.

Andere Länder der EU beweisen: 80-90% der Bevölkerung können auf die Gewinnerstraße abbiegen. Aber das gibt es nicht zum Nulltarif. Man muss sich anstrengen, sparen, Ängste überwinden, Risiken eingehen, Verantwortung übernehmen, sich motivieren und informieren – man wird zum Unternehmer statt Unterlasser. Aber es bringt Spaß in einer Gesellschaft von unternehmerischen Gewinnern zu leben und Leistung zu bewundern und solidarisch denjenigen gegenüber zu sein, die es nicht schaffen.

1. Mieten oder Kaufen – aus wirtschaftlicher Sicht?

Eine gebrauchte Wohnung kostet heute in den Topstädten im Schnitt etwa 5.000€/qm mit Nebenkosten des Erwerbs 5.500€. Wenn ich das Geld statt eine Wohnung zu kaufen in Anleihen anlege, bekomme ich rund 3%, das sind monatlich 13,75/qm. Mehr muss ich selten an Miete zahlen, eher weniger. Gut, die 13,75 muss ich versteuern, sie sind netto nur 10,31 nach Abgeltungssteuer. Aber als Wohnungseigentümer muss ich auch Verwaltung und Instandhaltung bezahlen. Es läuft in etwa auf dasselbe hinaus – wenn ich die Wohnung bar bezahlen würde.
Neubau würde brutto rund 8.000€/qm kosten. Da käme ich auf rund 20€/qm, wenn ich das Geld anlege zu 3% oder netto nach Steuern 15€/qm. Wirtschaftlich ist kaufen oder Mieten also ähnlich teuer.

Aber es ist auch die Inflation zu berücksichtigen. Wenn ich das Geld in Anleihen anlege, habe ich aktuell einen Vermögensschaden von um die 5% durch den Kaufkraftverlust. Bei 5.000€ sind das 20,83 monatlich. Bei 8.000€ sind es sogar 33,33 steuerlich nicht absetzbarer Vermögensschaden je qm im Monat.

In den ersten zwei bis 5 Jahren werde ich den Unterschied kaum merken, denn zunächst muss als ich als Käufer die Ankaufsnebenkosten von 10% wieder “reinholen”. Dabei hilft mir die Inflation. Wenn ich also zu einem angemessenen Preis eingekauft habe, hat die Inflation durch Preissteigerung des Sachwertes der Immobilie diese Nebenkosten in zwei Jahren ausgeglichen.
Als Mieter und Anleiheneigentümer werde ich in den ersten drei bis 5 Jahren von der Inflation stark belastet, mein Vermögen hat schon 25% seines Wertes eingebüßt, durch den Zinseszinseffekt sogar mehr. Als Mieter werde ich dann auch die erste Mieterhöhung zu verkraften haben. Denn durch die Mietpreisbremse zahlte ich anfänglich nur 10% mehr als der Mietpreisspiegel ausweist. Aber der wird alle zwei Jahre aktualisiert und durch Inflation steigen auch die Mieten, die indexgesicherten sowieso.
Nach 10 Jahren hat sich der Wert der Anleihen bei 5% Inflation mehr als halbiert. Der Preis meiner Wohnung hat sich um mehr als 50% erhöht – nach Abzug der Erwerbsnebenkosten um 40%.
Als Mieter habe ich also bei 300.000€ Kaufpreis weiterhin 300.000€, als Wohnungseigentümer hat meine Wohnung dann einen Preis von 450.000. Ich stehe also nach Abzug der Erwerbsnebenkosten um 120.000€ besser da.

Nur selten hat jemand 300.000€ Vermögen in Wertpapieren. Normalerweise haben wir diese Situation also nicht, dass jemand eine Wohnung bar bezahlen kann. Im Normalfall finanziert der Käufer einen Großteil des Preises. Aber auch hier ist er in der besseren Lage: Der Preis der gekauften Wohnung steigt bei Inflation, der Wert des geliehenen Geldes sinkt dagegen. Der Inflationseffekt gleicht eine eventuelle etwas höhere monatliche Belastung durch den Kauf auf jeden Fall aus. Außerdem bildet er durch die Tilgung Vermögen. Und wenn die Wohnung bezahlt ist, muss er auf die ersparte Miete weder Steuern noch Sozialversicherungsbeiträge bezahlen. Beim Mieter frisst die Miete einen Großteil des Nettoeinkommens.